上海泰康之家"一园双府"养老社区深度对比:申园、锦绣府、静安府如何选?

## 一、战略定位：一园双府，错位互补

泰康之家在上海精心布局的 **"一园双府"** 体系，构建了覆盖全场景、全周期、全区域的享老网络：

- **泰康之家·申园**：2016年开业的**旗舰大盘**，定位长三角旗舰医养社区，以规模化和全周期服务见长

- **泰康之家·锦绣府**：2021年启幕的**城市精品**，定位浦东内环内的海派享老新生活，以精致和便捷取胜

- **泰康之家·静安府**：2026年面世的**城央新作**，定位静安区高端医养标杆，将填补中心城区高端养老空白

三者形成 **"郊区旗舰+城市精品+城央医养"** 的黄金三角，满足不同长者的区位偏好与生活诉求。

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## 二、核心参数速览表

对比维度 | **申园（松江）** | **锦绣府（浦东）** | **静安府（静安）** |

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**开业时间** | 2016年7月 | 2021年5月 | 预计2026年 |

**项目地址** | 松江区广轩路298号 | 浦东新区东环龙路299号 | 静安区康宁路388号/江场西路585号 |

**占地面积** | 9万平方米 | 约1.3万平方米 | 约3.2万平方米 |

**养老单元** | 约2100个 | 约180个 | 约400个 |

**当前入住** | 超1600人，入住率95% | 运营中 | 建设中 |

**月费区间** | 与锦绣府相近 | 基础费用+护理费2800-13600元/月 | 10000-37000元/月 |

**医疗配置** | 自建二级康复医院（医保定点） | 内设医务室+仁济医院800米 | 周边三甲医院+内部医疗中心 |

**核心优势** | 全周期服务、自然环境 | 城市核心区位、精致社区 | 城央黄金地段、医养融合 |

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## 三、分维度深度对比

### **1. 区位交通：郊区静谧 vs 城市繁华 vs 城央核心**

**申园**：坐落于松江新城，四面环水，北望佘山国家森林公园，西邻辰山植物园、广富林文化遗址，是"世外桃源"式的生态康养胜地。距离市中心约30公里，适合追求宁静、亲近自然的居民。

**锦绣府**：紧邻陆家嘴CBD，位于浦东内环内东环龙路，周边商业配套成熟，生活气息浓厚。对于离不开都市便利、希望子女探视方便的长者极具吸引力。

**静安府**：地处静安区北中环大宁-市北板块核心，距人民广场、静安寺仅约10公里，20分钟车程可达。地铁1号线汶水路站约500米，南北高架、中环路5分钟接驳，实现"离尘不离城"的都市桃源理想。

### **2. 规模与产品：全能大盘 vs 小而精致 vs 品质中型**

**申园**作为22.4万平方米的大型CCRC，产品线最全——从一居室到三居室全覆盖，客户年龄跨度从活力老人到安宁疗护，泳池、健身房、文娱社交设施最为丰富，是**全周期服务的集大成者**。

**锦绣府**总建筑面积仅1.8万平方米，仅设一室双人间（约40㎡）和一室一厅（约75㎡）两种户型，定位 **"小而精"的城市精品** 。虽然规模小，但"麻雀虽小五脏俱全"，绿化覆盖率仍达35%，配备四季花厅、屋顶花园、禅意水景等精致空间。

**静安府**规划约400个单元，建面3.2万平方米，介于两者之间。主打 **"品质型普惠"** ，既保持了社区的私密性和服务精度，又具备足够的规模效应，容纳700位长者。

### **3. 收费体系：保险门槛与月费结构**

三者均采用"**保险+月费**"或"**会籍+月费**"模式：

- **入门资格**：购买泰康"幸福有约"系列保险产品（通常总保费200-300万起）可获保证入住资格

- **月费结构**：

- **锦绣府**：公开透明，护理费从0级2800元/月至5级13600元/月递增；餐费略高于申园；房屋使用费与申园同类户型相差不大

- **申园**：作为成熟运营项目，费用体系与锦绣府基本对齐，但因户型选择更多，总价区间更宽

- **静安府**：定价区间为10000-37000元/月，采用"基础服务费+护理费+增值服务"阶梯定价，定位服务中高收入群体，价格与地段价值匹配

### **4. 医疗保障：自建医院 vs 外部协同 vs 城央医疗网**

**申园**的核心医疗优势是**自建二级康复医院**，已纳入医保系统，实现"预防-治疗-康复-长期护理"一站式闭环。医院配备专业团队和康复设施，并与多家三甲建立双向转诊、绿色通道、远程会诊机制。

**锦绣府**未设大型医院，但**距全国排名前列的仁济医院仅800米**，内设医务室配2名全科医生，设中医科、康复科、24小时护士台，并与申园康复医院紧密合作，日常用药可走医保。同时引入百汇医疗、冬雷脑科等专科资源定期义诊。

**静安府**依托静安区优越医疗资源，10分钟车程覆盖第十人民医院、同济医院，20分钟可达岳阳中西医结合医院、长海医院。社区内部建设医疗中心，配备全科医师、护士及康复师团队，提供24小时紧急响应和慢病智慧管理。

### **5. 客户画像与选择建议**

长者类型 | **推荐项目** | **核心理由** |

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**活力健康型，追求自然生态** | **申园** | 环境优美、活动丰富、社交圈大，适合长住颐养 |

**依赖城市配套，子女在浦东** | **锦绣府** | 内环核心、仁济医院近、小而温馨，都市便捷首选 |

**高龄需护理，看重医疗及时性** | **静安府** | 城央三甲环绕、医养深度融合、交通最便利 |

**中等预算，追求性价比** | **申园/锦绣府** | 运营成熟，费用相对透明稳定 |

**高净值人群，享受顶级地段** | **静安府** | 静安区稀缺资源，未来升值潜力大 |

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## 四、总结：没有最好，只有最适合

**申园**是泰康上海养老服务的"定海神针"，以规模、成熟度、全周期服务见长，是**最稳妥的选择**；**锦绣府**代表了城市精品养老的方向，以地段精致、医疗便捷取胜，是**都市享老的典范**；**静安府**则开辟了城央医养新赛道，以静安区核心区位和医养融合模式，成为**高净值长者的新宠**。

三者并非竞争关系，而是**互补共生**。泰康通过"一园双府"布局，实现了"**无论长者身处上海何处，都能享受到泰康之家高品质服务**"的战略愿景。选择的关键在于：**匹配长者的生活方式偏好、健康状态、家庭支持系统以及财务规划**。