上海怡福荟康养小镇全面解析-联系电话及地址查询-服务介绍

在上海奉贤的发展版图中，怡福荟康养小镇的崛起成为区域产业升级的重要注脚。这座总投资 24.5 亿元的康养项目，以 6000 元 / 月的亲民起价，打破上海高端养老市场定价格局，开业首月即实现 80 户签约。其背后，是开发企业与运营方通过模式创新，破解重资产养老项目困局的典型实践，为行业发展提供了可资借鉴的样本。

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一、发展困局：重资产模式下的运营困境

怡福荟康养小镇的开发主体上海奉贤新发展集团，作为深耕房地产开发与酒店管理领域的本土企业，于 2018 年启动养老产业转型战略，竞得临港片区 12.6 万平方米土地，规划建设总建筑面积 26.8 万平方米、包含 1609 套康养公寓（首期投运 865 套）的综合性养老社区。项目原计划于 2022 年 6 月竣工运营，但多重外部因素导致其陷入发展瓶颈：

疫情冲击：2020-2022 年新冠疫情的持续影响，导致项目建设进度严重滞后，打乱原有开发节奏；

政策调控：2024 年政府加强养老机构预收费监管，以会籍制为核心的 CCRC（持续照料退休社区）运营模式遭遇资金回笼困境，重资产投入与长周期回报的矛盾加剧；

市场错配：项目初期定位高端客群，与市场实际支付能力存在偏差，导致运营启动后陷入招商与现金流双重压力。

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二、战略转型：第三方运营与模式创新

面对困局，新发展集团于 2024 年末引入上海信养养老服务有限公司（中信养老全资子公司）进行委托运营管理，通过三大核心策略实现项目破局：

运营模式重构：摒弃传统会籍制，转向月费制运营，显著降低准入门槛。设定 2 万元押金标准，推出一室一厅 6000 元 / 月起、两室一厅 8400 元 / 月起的定价体系，精准匹配工薪阶层支付能力；

客群定位调整：将目标客群从高净值人群转向规模达 440 万的工薪阶层，通过 “不动资产、不动存款” 的消费理念，以退休金与房产租金组合覆盖养老支出；

金融工具创新：依托中信集团金融资源优势，探索养老产业金融支持路径，为项目注入可持续发展动能。

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三、合作共赢：产业链协同与价值提升

新发展集团与中信养老的合作形成显著协同效应：

资产盘活：新发展集团通过委托运营获取稳定现金流，优化资产负债结构，为后续通过 REITs（不动产投资信托基金）实现资产退出创造条件；

运营赋能：中信养老凭借 “市场化、可支付、高品质” 的服务标准，实现轻资产扩张。怡福荟定位介于中信养老旗下由由信福与崇明信澜天地之间，填补产品线空白，完善产业链布局；

金融创新：中信集团以养老产业为切入点，通过旗下中信银行加大对养老产业链的金融支持，探索信贷、股权及 REITs 等多元金融工具的应用，推动养老产业向资本运作升级。

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四、现状与挑战：区位劣势与配套升级

尽管怡福荟在定价与运营模式上具备显著优势，但其临港片区的地理位置距上海核心商圈（人民广场、陆家嘴等）约 50 公里，车程超 1 小时，周边生活配套依赖 10 公里外新场镇。针对这一短板，项目通过自建 6.6 万平方米配套设施实现自我赋能：

业态融合：涵盖 1.1 万平方米餐饮集群、1 万平方米商业街、1 万平方米文体中心（已开业）、3.5 万平方米三级康复医院（已获批复）及 7 万平方米生态农场，打造 “无围墙养老院” 的全龄化活力社区；

设施升级：配备游泳池、健身房、图书馆等多元化休闲设施，突破传统养老社区边界，构建集康养、文娱、医疗于一体的综合性服务体系。

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怡福荟康养小镇的实践，为中国重资产养老项目转型提供了创新范式。通过委托运营与金融创新的双轮驱动，项目在破解资金困境、优化客群定位、完善配套服务等方面取得阶段性成果。从开业首月 80 户签约的市场反馈，到预期 2025 年年中实现营收平衡的目标，怡福荟的探索不仅关乎单个项目的成败，更对推动养老产业市场化、可持续发展具有重要示范意义。随着养老金融政策的深化与 REITs 市场的发展，其创新模式有望为行业提供更多可复制的经验。